Renovieren oder Neubau? Die Entscheidung auf Mallorca
Das Wichtigste in Kürze
- Klären Sie zuerst, was auf dem Grundstück zulässig ist, bevor Sie Preise vergleichen. Das kann die Antwort völlig verändern.
- Ein Neubau nimmt die Unbekannten weg, die alte Gebäude teuer machen, und er nimmt auch einen Teil des Gebäudes weg.
- Ein Abriss ist nie umsonst, und er fehlt häufig im Vergleich.
- Die Gebäudehülle zu erhalten und innen alles neu zu machen ist eine dritte Möglichkeit, an die kaum jemand denkt.
Die Frage kommt meist am Ende eines Gesprächs über eine Renovierung auf und nicht am Anfang. Jemand lässt die Arbeiten an einer älteren Immobilie kalkulieren, die Zahl fällt größer aus als erwartet, und das Gebäude zu ersetzen wirkt plötzlich wie die vernünftige Alternative. Manchmal ist es das auch. Nur ist der Vergleich selten so einfach wie diese beiden Zahlen.
Klären Sie zuerst die Frage zum Grundstück
Was heute auf einem Grundstück gebaut werden darf, ist nicht immer das, was bereits darauf steht. Ein Gebäude, das älter ist als die heutigen Vorgaben, kann eine Grundfläche, eine Höhe oder eine Lage nah an der Grenze haben, die ein Ersatzbau so nicht wiederholen dürfte. Ein Abriss kann Sie deshalb dauerhaft einen Teil der Immobilie kosten, und kein Preisvergleich, der das übergeht, sagt irgendetwas aus.
Das stellen Fachplaner für Ihr konkretes Grundstück fest. Es ist nicht teuer, es dauert nicht lange gemessen an der Entscheidung, die davon abhängt, und es ist das Nützlichste, was sich vor der Wahl einer Richtung beauftragen lässt.
Was Sie mit jedem Weg tatsächlich kaufen
| Renovieren | Neubau | |
|---|---|---|
| Preissicherheit | Geringer; hängt davon ab, was hinter den Wänden steckt | Höher; ein neues Gebäude hat weniger Unbekannte |
| Was erhalten bleibt | Charakter, Bausubstanz und die vorhandene Grundfläche | Nichts, sofern nicht Fassade oder Gebäudehülle stehen bleiben |
| Was verloren gehen kann | Zeit und Budget an unerwartete Funde | Grundfläche, Höhe oder Lage, dauerhaft |
| Zeitplan | Variabel, mit der Untersuchung ganz am Anfang | Insgesamt länger; zuerst Planung und Unterlagen |
| Abriss | Teilweise, im Preis der Arbeiten enthalten | Das ganze Gebäude, und selten ein kleiner Posten |
| Am besten, wenn | Die Substanz gesund und erhaltenswert ist | Die Antwort zum Grundstück bekannt und günstig ist |
Die dritte Möglichkeit, die die meisten übersehen
Die Bausubstanz erhalten und innen alles neu aufbauen. Bei einem gesunden alten Gebäude ist das häufig das beste Verhältnis von Aufwand und Ergebnis: Die Hülle hat längst bewiesen, dass sie steht, die Wände sind meist großzügig, und eine Neuordnung innerhalb dieser Wände vermeidet fast alles, was einen Neubau langsam und teuer macht. Genau das bedeutet die Kernsanierung, und sie liegt zwischen den beiden Hauptoptionen, beim Preis wie bei der Belastung.
Wie Sie wirklich vergleichen
- Klären Sie, was auf dem Grundstück zulässig ist. Schriftlich, vor allem anderen.
- Lassen Sie die vorhandene Bausubstanz begutachten, damit der Preis für die Renovierung real ist und nicht nur vorsichtig geschätzt.
- Lassen Sie Renovierung und Neubau auf dasselbe fertige Ergebnis kalkulieren, nicht auf zwei verschiedene.
- Rechnen Sie Abriss und Entsorgung in die Zahl für den Neubau ein.
- Rechnen Sie Planung und Fachplanung in beide Zahlen ein, denn beide brauchen sie.
- Fragen Sie, was jeder Weg mit dem Zeitplan macht, und nicht nur mit der Endsumme.
- Lassen Sie eine Firma auch die Kernsanierung kalkulieren, als dritte Zahl.
Wenn das Grundstück ohnehin leer ist oder das vorhandene Gebäude wirklich nichts Erhaltenswertes hat, erklärt der Neubau, was dieser Weg umfasst. Wenn Sie noch nicht gekauft haben, gehört das zu den Fragen vor dem Kaufabschluss, solange die Antwort noch verändern kann, was Sie bieten.
Ist ein Neubau meistens günstiger?
Manchmal, und es hängt von der Immobilie und vom Grundstück ab und nicht von einer Regel. Ein Neubau nimmt die Unbekannten weg, die die Renovierung alter Gebäude teuer machen, und er nimmt auch alles weg, was das alte Gebäude hatte und was so nicht noch einmal entstehen könnte.
Wie finde ich heraus, was auf dem Grundstück zulässig ist?
Fachplaner stellen das für Ihr konkretes Grundstück fest. Es ist das Erste, für das sich eine Ausgabe lohnt, denn alles danach hängt von dieser Antwort ab und alles davor ist wenig wert.
Kann die Fassade erhalten und dahinter neu gebaut werden?
Das kommt vor, und es ist Arbeit am Tragwerk und kein Mittelweg zwischen den beiden Optionen. Ob es möglich ist und ob es sich lohnt, sind zwei verschiedene Fragen, und beide werden an der Immobilie selbst geklärt.
Was ist, wenn das Gebäude wirklich Charakter hat?
Dann lohnt es sich, den Weg der Kernsanierung vor der Entscheidung sauber kalkulieren zu lassen, denn Charakter ist eines der wenigen Dinge, die ein Neubau wirklich nicht zurückholen kann. Räume in alten Proportionen entstehen zu keinem vernünftigen Preis noch einmal neu.
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