Immobilie kaufen und sanieren auf Mallorca
Das Wichtigste in Kürze
- Die Zahl für die Renovierung ist vor dem Kaufabschluss zu haben, und die meisten Käufer bekommen sie danach.
- Ein Gutachten beschreibt den Zustand. Ein Bauunternehmen beschreibt die Kosten. Das sind zwei verschiedene Dokumente.
- Firmen besichtigen auch eine Immobilie, die Sie noch nicht gekauft haben, und danach zu fragen ist üblich.
- Die Zahl nützt Ihnen nur, solange Sie noch verhandeln, in Etappen planen oder aussteigen können.
Der geforderte Preis und das, was die Immobilie Sie am Ende kostet, sind zwei verschiedene Zahlen, und der Unterschied dazwischen sind die Arbeiten. Bei einem älteren Gebäude kann dieser Unterschied größer sein als alles, worum in der Verhandlung gestritten wird, und es ist genau die Zahl, die den meisten Käufern in dem Moment fehlt, in dem sie sie wirklich brauchen.
Arbeiten kalkulieren lassen, bevor Sie kaufen
Das ist der ganze Artikel in einer Zeile. Eine Renovierungsfirma, die auf der Insel arbeitet, kann eine Immobilie begehen, die Ihnen noch nicht gehört, und die meisten tun es auch. Zurück kommen ein Leistungsumfang und eine Preisspanne dazu, und genau das liefert ein Gutachten nicht.
Vor dem Kaufabschluss ist diese Zahl etwas, womit Sie handeln können. Sie können damit verhandeln, das Projekt in Etappen darum herum planen oder entscheiden, dass die Immobilie nichts für Sie ist. Nach dem Kaufabschluss ist sie schlicht das, was Sie nun schulden, und die Immobilie ist keine Entscheidung mehr, sondern eine Verpflichtung.
Gutachten und Bauunternehmen beantworten verschiedene Fragen
| Was Sie wissen wollen | Wer es beantwortet | Was Sie bekommen |
|---|---|---|
| Ist das Gebäude in Ordnung | Ein Gutachter oder ein Fachplaner | Zustand, Schäden und was Aufmerksamkeit braucht |
| Was die Arbeiten kosten | Ein Bauunternehmen | Ein Leistungsumfang und eine Preisspanne dazu |
| Ist der gewünschte Grundriss möglich | Beide, in dieser Reihenfolge | Was tragend ist und danach, was die Änderung kostet |
| Was auf dem Grundstück gebaut werden darf | Ein Fachplaner | Die Antwort, die entscheidet, ob es überhaupt einen Plan gibt |
Käufer, die das eine beauftragen und das andere nicht, kennen am Ende meist den Zustand und nicht die Kosten, und das ist die weniger nützliche Hälfte. Beides zusammen bleibt ein kleiner Bruchteil dessen, was der Fehler kosten würde, den es verhindert.
Was vor der Unterschrift geklärt sein sollte
- Wie die Elektroinstallation aussieht und ob sie bleiben kann.
- Sanitärinstallation und Entwässerung, und wohin das Abwasser tatsächlich geht.
- Feuchtigkeit, und ob sie eine aktive Ursache hat oder nur eine Vorgeschichte.
- Welche Innenwände tragende Wände sind, falls sich der Grundriss ändert.
- Das Dach, die Holzbalken und alles aus Holz in einem älteren Gebäude.
- Ob das Grundstück einen Anbau zulässt, falls einer geplant ist.
- Wie Maschinen, Anlieferung und Bauschutt zur Immobilie gelangen.
- In einer Wohnung, was die Eigentümergemeinschaft erlaubt und wie lange das dauert.
- Bei einer Immobilie im ländlichen Raum Wasser, Strom, Abwasserbehandlung und die Zufahrt.
Die Reihenfolge, die funktioniert
Besichtigen Sie die Immobilie ein zweites Mal mit jemandem, der beruflich renoviert. Lassen Sie sich einen schriftlichen Leistungsumfang geben, keinen Preis. Schicken Sie genau diesen Leistungsumfang an mehrere Firmen. Nehmen Sie die daraus entstehende Zahl in die Kaufentscheidung auf. Beginnen Sie die Arbeiten nach dem Kaufabschluss und keinen Tag früher, so entgegenkommend sich der Verkäufer beim Zutritt auch zeigt.
Die passende Seite dazu ist die für Immobilienkäufer, und wenn die Immobilie voraussichtlich bis auf die Struktur zurückgebaut werden muss, beschreibt die Kernsanierung, was dieser Leistungsumfang enthält.
Macht eine Firma wirklich ein Angebot für eine Immobilie, die mir nicht gehört?
Ja, und auf dieser Insel passiert das ständig. Es geht um eine Kalkulation und nicht um eine Beauftragung, es bindet also keine der beiden Seiten, und Firmen kalkulieren weit lieber vor einem Kauf, als hinterher einen schlechten Kauf reparieren zu sollen.
Soll ich dem Verkäufer sagen, dass ich die Arbeiten kalkulieren lasse?
Meistens bleibt Ihnen nichts anderes übrig, denn irgendjemand muss die Firma hereinlassen. Makler organisieren das routinemäßig, und es ist keine ungewöhnliche Bitte. Es ist außerdem etwas, das man in einer Verhandlung vernünftigerweise anspricht, statt es zu verbergen.
Wie verbindlich ist die Zahl?
Verbindlich genug, um damit zu entscheiden, und nicht verbindlich genug, um zu unterschreiben. Rechnen Sie mit einer Spanne, rechnen Sie damit, dass sie enger wird, sobald die Wände offen sind, und rechnen Sie damit, dass eine gute Firma klar benennt, welche Teile ihrer Zahl Annahmen sind.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie, die alles braucht?
Oft ja, und es hängt davon ab, was die Instandsetzung kostet, verglichen mit dem, was eine fertige Immobilie derselben Art kostet. Das ist Rechnen und kein Bauchgefühl, und in die Rechnung gehört die Zahl für die Renovierung, was das ganze Argument dafür ist, sie früh zu haben.
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