Vad kostar det att renovera en villa på Mallorca?

Det finns ingen enskild siffra, och den som anger en utan att ha sett fastigheten gissar. Det som däremot går att lita på är en kort lista med sådant som påverkar siffran kraftigt och en längre lista med sådant som knappt påverkar den alls. Att veta vilket som är vilket är värt mer än ett pris per kvadratmeter, eftersom det visar var dina beslut faktiskt spelar roll.

De fyra sakerna som påverkar siffran mest

I ungefärlig ordning efter hur mycket de påverkar en villa, oavsett storlek.

Om installationerna byts ut

Det är det stora språnget. Att förnya el- och rörinstallationerna innebär att väggar, golv och innertak öppnas i hela fastigheten, så att ytskikten tas bort i varje rum och inte bara i de rum som ändras. Ett projekt som var ett kök och två badrum blir ett projekt som berör hela huset.

Det förklarar också det mesta av skillnaden mellan konkurrerande offerter. Ett pris som utgår från att installationerna blir kvar och ett pris som utgår från att de byts ut är inte två priser på samma jobb. Be varje företag ange sitt antagande skriftligen, så blir siffrorna jämförbara på en gång.

Vad stommen visar sig vara

Att ta bort en vägg för att öppna köket mot vardagsrummet är ett annat jobb beroende på om väggen bär upp våningen ovanför, och på äldre fastigheter syns det inte med säkerhet. Därför prissätts arbeten på bärande konstruktioner efter en besiktning och inte före, och därför kommer en siffra som uppges i telefon att ändras.

Hur fastigheten nås

En villa på en öppen tomt med grind är en sak. En fastighet vid en gränd dit ingen lastbil kan köra in, eller en tomt under vägnivån där materialet kommer med kran, är en annan, och skillnaden debiteras vid varje leverans i stället för en enda gång. Det är den post som oftast glöms bort i en offert som skrivits av någon som inte har varit på plats.

Specifikationen, som betyder mindre än man tror

Att välja dyrare kakel eller en bättre blandare ändrar totalsumman mindre än de tre punkterna ovan. Det känns som huvudbeslutet eftersom det är det du har roligast att fatta, och det är oftast det som har minst inverkan på slutsumman.

Det som gör två offerter omöjliga att jämföra

• Den ena omfattar elinstallationen och den andra utgår från att den blir kvar.
• Den ena har tagit höjd för arbeten på bärande konstruktioner och den andra har inte fått veta om dem.
• Den ena räknar på efterarbeten efter installationerna och den andra slutar vid grovinstallationen.
• Offerterna utgår från olika framkomlighet, så den ena räknar med tid för kran eller för att bära för hand.
• Den ena omfattar de tekniska specialisterna och tillstånden och den andra lämnar dem åt dig.
• Den ena redovisar en buffert och den andra har dolt den i enhetspriserna.
• Företagen fick olika beskrivningar av jobbet redan från början.

Lösningen på alla sju är densamma och den kostar ingenting: skriv ner arbetsbeskrivningen en gång, ge exakt samma dokument till varje företag och be var och en av dem redovisa vad de har undantagit. De skillnader som återstår efter det handlar om företagen och inte om jobbet.

Var du får en riktig siffra

Från företag som har sett fastigheten, utifrån en arbetsbeskrivning som du har skrivit ner. Det är den enda sortens siffra som betyder något, och att skaffa flera kostar ingenting. Prisguiden går igenom prisintervallen och vad som ingår i dem; sidan om villarenovering beskriver vad arbetet innebär.