¿Cuánto cuesta reformar una villa en Mallorca?
Puntos clave
- La variable que más pesa es si se sustituyen la instalación eléctrica y la fontanería.
- La estructura es la segunda, y no se puede presupuestar bien hasta que alguien la haya visto.
- El acceso decide más de lo que se espera: una parcela a la que no llega un camión cambia cada entrega de material.
- Dos presupuestos solo son comparables si se han redactado sobre el mismo alcance de la obra por escrito.
No existe una cifra única, y quien la ofrece sin haber visto la propiedad está adivinando. Lo que sí existe, de forma fiable, es una lista corta de cosas que mueven mucho el número y una lista más larga de cosas que apenas lo mueven. Saber cuál es cuál vale más que un precio por metro cuadrado, porque le dice dónde importan de verdad sus decisiones.
Las cuatro cosas que más mueven el número
En orden aproximado de impacto sobre una villa de cualquier tamaño.
Si se sustituyen las instalaciones
Aquí está el salto. Renovar la instalación eléctrica y la fontanería obliga a abrir paredes, suelos y techos por toda la propiedad, así que los acabados salen en todas las habitaciones y no solo en las que se cambian. Una obra que era una cocina y dos baños pasa a ser una obra que toca la casa entera.
También explica la mayor parte de la diferencia entre presupuestos que compiten. Un precio que da por hecho que las instalaciones se quedan y un precio que da por hecho que se van no son dos precios del mismo trabajo. Pida a cada empresa que ponga por escrito de qué supuesto parte, y los números pasan a ser comparables de inmediato.
Lo que resulta ser la estructura
Quitar un muro para abrir una cocina al salón es un trabajo distinto según si ese muro sostiene el forjado que tiene encima, y en una propiedad antigua la respuesta no se ve con fiabilidad. Por eso los trabajos estructurales se presupuestan después de un informe técnico y no antes, y por eso una cifra dada por teléfono se moverá.
Cómo se llega a la propiedad
Una villa en una parcela abierta con portón es una cosa. Una propiedad en un camino por el que no entra un camión, o una parcela por debajo del nivel de la carretera donde el material llega con grúa, es otra, y la diferencia se cobra en cada entrega de material y no una sola vez. Es la línea que más se olvida en un presupuesto escrito por alguien que no ha ido a verla.
Las calidades, que pesan menos de lo que se cree
Elegir un azulejo más caro o un grifo mejor cambia el total menos que los tres puntos anteriores. Parece la decisión principal porque es la que resulta agradable tomar, y suele ser la que menos peso tiene sobre la cifra final.
Qué hace imposible comparar dos presupuestos
- Uno incluye la instalación eléctrica y el otro da por hecho que se queda.
- Uno ha previsto trabajos estructurales y al otro no se los han mencionado.
- Uno presupuesta los remates posteriores a las instalaciones y el otro se detiene en la primera fase de instalaciones.
- Dan por supuesto un acceso distinto, así que uno incluye horas de grúa o de acarreo a mano.
- Uno incluye el equipo técnico y las licencias y el otro se los deja a usted.
- Uno declara una partida de imprevistos y el otro la lleva escondida en los precios unitarios.
- De entrada recibieron descripciones distintas del trabajo.
La solución para los siete es la misma y no cuesta nada: redacte el alcance de la obra una sola vez, entregue el mismo documento a cada empresa y pida a todas que enumeren lo que han excluido. Las diferencias que queden después de eso son diferencias sobre la empresa, no sobre el trabajo.
| Alcance | Qué suele incluir | Dónde está la incertidumbre |
|---|---|---|
| Estética | Pintura, acabados de suelo, a veces una cocina | Muy poca; es el alcance más previsible |
| Reforma | Cambios de distribución, cocina, baños, parte de las instalaciones | Lo que hay detrás de los muros que se abren |
| Rehabilitación integral | Hasta la estructura, todo renovado por dentro | Menos incógnitas, más decisiones antes de presupuestar |
| Rehabilitación más estructura | Lo anterior, con huecos, vigas o una planta nueva | El informe técnico y lo que encuentre bajo los acabados |
Dónde conseguir una cifra real
De empresas que han visto la propiedad, sobre un alcance que usted haya puesto por escrito. Es el único número que significa algo, y conseguir varios no cuesta nada. La guía de precios recoge los rangos y lo que hay dentro de ellos; la página de reforma de villas explica en qué consiste el trabajo.
¿Existe un precio por metro cuadrado para Mallorca?
Circulan cifras de ese tipo y son casi inútiles sobre una propiedad concreta, porque el rango dentro de cualquiera de ellas es más amplio que la distancia entre unas y otras. Una villa que necesita renovar sus instalaciones y otra que no las necesita pueden diferir en más que todo el capítulo de acabados.
¿Por qué cambió el precio una vez empezada la obra?
Casi siempre porque algo se dio por supuesto en lugar de comprobarse. Lo más habitual son la instalación eléctrica, lo que un muro estaba soportando y una humedad sin origen evidente. Las tres cosas se pueden averiguar antes del precio y no después.
¿Conviene aceptar el presupuesto más barato?
Solo cuando sepa que está presupuestando el mismo trabajo. El presupuesto más barato es a menudo el que más ha excluido, y en las exclusiones es donde viven las sorpresas. Compare lo que incluye cada uno antes de comparar totales.
¿Qué margen para imprevistos es razonable?
El suficiente para que un hallazgo normal no detenga la obra, y depende mucho de cuánta investigación se haya hecho antes. Una propiedad que se ha abierto y sobre la que hay un informe técnico necesita menos margen que una propiedad detrás de la cual nadie ha mirado.
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