Leitfaden zur Wohnungsrenovierung auf Mallorca
Das Wichtigste in Kürze
- Innerhalb der eigenen Wände entscheiden Sie. Darüber hinaus entscheidet die Eigentümergemeinschaft.
- Alles, was das Gebäude betrifft, sprechen Sie lange vor dem gewünschten Beginn an.
- Ein Bad zu verlegen ist eine Frage der Entwässerung, nicht der Wände.
- Bei einer Wohnung liegt das meiste Risiko in den ersten zwei Wochen, nicht in den letzten.
Fast jede Einschränkung bei der Renovierung einer Wohnung kommt vom Gebäude und nicht von der Wohnung selbst. Material und Bauschutt gehen durch einen gemeinsamen Eingang. Lärm ist auf Zeiten begrenzt, die jemand anderes festgelegt hat. Wasser, Entwässerung und Lüftung laufen in Steigleitungen, die mit den Wohnungen darüber und darunter geteilt werden. Nichts davon macht eine Wohnung schwerer zu renovieren als ein Haus, aber die Reihenfolge der Arbeitsschritte ist eine andere.
Klären Sie, was Sie selbst entscheiden
Die Grenze verläuft ungefähr so: Was innerhalb Ihrer eigenen Wände liegt und weder das Tragwerk noch die Steigleitungen noch die Außenhülle berührt, gehört in der Regel Ihnen. Alles andere geht über die Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören auch Arbeiten an einer Terrasse, sofern diese Teil der Außenhülle ist, und das überrascht die meisten mehr als alles andere auf der Liste.
| Was Sie vorhaben | Wer entscheidet | Wovon es meist abhängt |
|---|---|---|
| Neue Küche oder neues Bad am selben Ort | Sie | Nichts außer Arbeitszeiten und Zugang |
| Ein Bad verlegen | Sie, wenn die Entwässerung es zulässt | Wo die Steigleitung sitzt und wie das Gefälle dorthin verläuft |
| Eine Innenwand entfernen | Sie, sofern sie nicht tragend ist | Was die Decke darüber trägt |
| Etwas an der Fassade ändern | Die Eigentümergemeinschaft | Was in diesem Haus zuvor beschlossen wurde |
| Eine Terrasse schließen oder verglasen | Die Eigentümergemeinschaft | Präzedenzfälle im Haus und die Fassadenansicht |
| Ein Außengerät anbringen | Die Eigentümergemeinschaft | Ob es sichtbar ist und von wo |
Beginnen Sie mit der Eigentümergemeinschaft, nicht mit der Planung
Alles, was einen Beschluss braucht, muss auf eine Eigentümerversammlung, dort beschlossen und danach organisiert werden, und jeder dieser Schritte folgt einem Zeitplan, der mit Ihrem nichts zu tun hat. Ein Jahr Vorlauf ist bei etwas, das die Außenhülle betrifft, nicht ungewöhnlich. Eigentümer, die das früh verstehen, ärgern sich nicht mehr darüber und bringen solche Themen lange vor dem Bedarf zur Sprache.
Es lohnt sich, die Verwaltung gleich zwei Dinge zu fragen: was Ihr Vorhaben braucht und was für das Haus ohnehin schon geplant ist. Wo Arbeiten ohnehin anstehen, kann die gemeinsame Nutzung von Gerüst und Zugang viel sparen.
Danach die praktischen Einschränkungen
- Die Zeiten, zu denen das Haus Arbeiten erlaubt, und an welchen Tagen gar keine.
- Wie das Material herein und der Bauschutt hinauskommt, und durch wessen Eingang.
- Ob der Aufzug benutzt werden darf und wie er geschützt werden muss.
- Wo ein Fahrzeug halten kann und wie lange.
- Wie die Gemeinschaftsflächen geschützt werden und wer sie wiederherstellt.
- Welche Nachbarn direkt betroffen sind und ob jemand alt ist oder nachts arbeitet.
Das gehört in die Angebote, denn es ist echte Zeit. Eine Firma, die in Mehrfamilienhäusern arbeitet, kalkuliert es ein; eine, die vor allem an Villen arbeitet, oft nicht, und das ist einer der Gründe, warum zwei Angebote für dieselbe Wohnung so weit auseinanderliegen können.
Die Entwässerung entscheidet über den Grundriss
Der mit Abstand häufigste Wunsch ist, Küche oder Bad zu verlegen, und die Antwort hängt an der Entwässerung und nicht an den Wänden. Abwasser braucht Gefälle bis zu einer Steigleitung, und die Steigleitungen liegen fest. Eine Firma, die schon in Häusern derselben Bauzeit gearbeitet hat, sagt Ihnen schnell, ob eine Verlegung einfach, heikel oder ein Eingriff ins Tragwerk ist.
Penthouse-Wohnungen sind ein eigenes Thema
Vor allem die Terrasse und das Dach. Abdichtung, Entwässerung und Dämmung über dem Wohnraum sind der Ort von Kosten und Risiko, und es sind zugleich die Teile, zu denen die Eigentümergemeinschaft am ehesten eine Meinung hat, weil sie meist zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Seite Wohnungsrenovierung beschreibt, was eine Anfrage enthält, und Palma behandelt das Zugangsproblem in der Stadt.
Wie früh sollte ich etwas in der Eigentümergemeinschaft ansprechen?
Früher, als es nötig erscheint. Ein Vorhaben muss auf eine Versammlung, dort beschlossen und danach organisiert werden, und keiner dieser Schritte geht schneller, weil Sie bereit sind. Bei allem, was die Außenhülle betrifft, rechnen Sie mit einem Jahr.
Kann ich während der Arbeiten in der Wohnung wohnen bleiben?
Bei einem kleinen Auftrag manchmal. Bei einer vollständigen Renovierung mit erneuerten Installationen in der Regel nicht, und den Nachbarn ist ein kurzer, intensiver Zeitplan meist lieber als ein langer, ruhiger.
Was kann ich machen, ohne jemanden zu fragen?
In der Regel das, was innerhalb Ihrer eigenen Wände liegt und weder das Tragwerk noch die Steigleitungen noch die Außenhülle berührt. Auch dann legt das Haus Arbeitszeiten und Zugangsregeln fest, und die sollten Sie kennen, bevor Sie einen Starttermin zusagen.
Warum ist die Renovierung einer Wohnung pro Quadratmeter so teuer?
Weil ein echter Teil der Arbeit Zugang und Schutz ist und nicht Bauen. Bauschutt in Säcken über ein gemeinsames Treppenhaus, Material hinauf in einem Aufzug, der dafür nie ausgelegt war, und begrenzte Arbeitszeiten kosten Zeit, die eine Villa auf eigenem Grundstück nicht kostet.
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