Guide till lägenhetsrenovering på Mallorca
Det viktigaste i korthet
- Innanför dina egna väggar bestämmer du. Utanför dem bestämmer ägarföreningen.
- Ta upp allt som berör byggnaden långt innan du vill börja.
- Att flytta ett badrum är en fråga om avlopp, inte om väggar.
- I en lägenhet ligger det mesta av risken i de första två veckorna, inte i de sista.
Nästan alla begränsningar vid en lägenhetsrenovering kommer från byggnaden och inte från själva lägenheten. Material och avfall passerar genom en gemensam entré. Buller får bara förekomma under tider som någon annan har bestämt. Vatten, avlopp och ventilation går i stammar som delas med lägenheterna ovanför och nedanför. Inget av det gör en lägenhet svårare att renovera än ett hus, men det gör att ordningsföljden blir en annan.
Ta reda på vad du själv bestämmer över
Gränsen går ungefär så här: det som ligger innanför dina egna väggar och inte berör stommen, stammarna eller det yttre är i allmänhet ditt att avgöra. I allt annat är ägarföreningen inblandad. Hit hör arbeten på en terrass som ingår i det yttre, och det överraskar fler än något annat på listan.
| Vad du vill göra | Vem som bestämmer | Vad det oftast hänger på |
|---|---|---|
| Nytt kök eller badrum på samma plats | Du | Inget utöver arbetstider och tillträde |
| Flytta ett badrum | Du, om avloppet tillåter det | Var stammen sitter och fallet fram till den |
| Ta bort en innervägg | Du, om den inte är bärande | Vad som bär upp bjälklaget ovanför |
| Ändra något som helst på fasaden | Ägarföreningen | Vad man tidigare har kommit överens om i just den byggnaden |
| Bygga in eller glasa in en terrass | Ägarföreningen | Vad som redan har gjorts i byggnaden, och fasadbilden |
| Sätta upp en utomhusenhet | Ägarföreningen | Om den syns, och varifrån |
Börja med ägarföreningen, inte med utformningen
Allt som kräver samtycke måste upp på ett möte, godkännas och sedan ordnas, och vart och ett av stegen följer en tidtabell som inte har något med din egen att göra. Ett år i förväg är inte ovanligt när något berör utsidan av en byggnad. Ägare som förstår det tidigt slutar irritera sig på det och börjar ta upp saker långt innan de behöver dem.
Det är värt att ställa två frågor till förvaltaren på en gång: vad ditt förslag kräver och vad byggnaden redan har planerat. Där arbeten ändå är planerade kan det spara mycket att dela på byggnadsställning och tillträde.
Därefter de praktiska begränsningarna
- Vilka tider byggnaden tillåter arbete, och vilka dagar den inte tillåter något alls.
- Hur material kommer in och avfall går ut, och genom vems entré.
- Om hissen får användas, och hur den måste skyddas.
- Var ett fordon kan stanna, och hur länge.
- Hur de gemensamma utrymmena skyddas, och vem som återställer dem.
- Vilka grannar som berörs direkt, och om någon är äldre eller arbetar natt.
Det här hör hemma i offerten, eftersom det tar tid på riktigt. Ett företag som arbetar i lägenhetshus prissätter det; ett som mest arbetar med villor gör det ofta inte, och det är en av anledningarna till att två offerter på samma lägenhet kan skilja sig så mycket åt.
Avloppet avgör planlösningen
Det enskilt vanligaste önskemålet är att flytta ett kök eller ett badrum, och svaret handlar om avlopp snarare än om väggar. Spillvatten behöver fall mot en stam, och stammarna sitter på fasta platser. Ett företag som har arbetat i byggnader av samma ålder talar snabbt om för dig om en flytt är okomplicerad, besvärlig eller ett ingrepp i bärande konstruktioner.
Takvåningar är ett problem för sig
Det handlar mest om terrassen och taket. Tätskikt, dränering och isolering ovanför bostaden är där kostnaden och risken finns, och det är också de delar som ägarföreningen mest sannolikt har synpunkter på, eftersom de oftast är gemensamma.
Sidan om lägenhetsrenovering går igenom vad en förfrågan innehåller, och sidan om Palma tar upp tillträdesproblemet i staden.
Hur långt i förväg bör jag ta upp något med ägarföreningen?
Längre än vad som känns nödvändigt. Ett förslag måste upp på ett möte, godkännas och sedan ordnas, och inget av stegen går snabbare för att du är redo. Utgå från ett år för allt som berör det yttre.
Kan jag bo kvar i lägenheten medan arbetet pågår?
Ibland, om jobbet är litet. Vid en fullständig renovering där installationerna byts ut går det i regel inte, och grannarna brukar vara nöjdare med en kort och intensiv tidplan än med en lång och lugn.
Vad kan jag göra utan att fråga någon?
I allmänhet det som ligger innanför dina egna väggar och inte berör stommen, stammarna eller det yttre. Även då är det byggnaden som sätter arbetstider och regler för tillträde, och det är värt att känna till dem innan du kommer överens om ett startdatum.
Varför är en lägenhetsrenovering så dyr per kvadratmeter?
Därför att en rejäl del av arbetet består av tillträde och skydd snarare än av själva byggandet. Avfall i säckar nedför en gemensam trappa, material upp i en hiss som aldrig dimensionerades för det och begränsade arbetstider kostar alla tid, och den tiden slipper en villa på egen tomt.
Det här kan också intressera dig
Så budgeterar du en renovering på Mallorca
Så ordnar du pengarna i stället för att gissa totalsumman: vad du ska hålla undan, vad du bör bestäm...
Komplett guide till att renovera en fastighet på Mallorca
Hela ordningen, från att ta reda på vad du har till överlämningen, och vad varje steg avgör för de s...
Vanliga renoveringsproblem i äldre fastigheter på Mallorca
Vad som brukar hittas när väggarna väl är öppna i fastigheter på ön, vad varje fynd egentligen betyd...
Checklista för villarenovering på Mallorca
Allt som är värt att reda ut innan arbetet börjar, i den ordning det behövs, skrivet för att arbetas...