Cómo presupuestar una reforma en Mallorca

Casi todo lo que se escribe sobre esto intenta decirle cuánto cuesta una reforma. Es una respuesta con la forma equivocada, porque el rango de cualquier cifra honesta es más amplio que las diferencias sobre las que usted puede actuar de verdad. Lo que sí está en su mano es cómo se organiza el dinero, y su presupuesto sobrevive a un edificio difícil si está bien organizado, cosa que una sola cifra grande no hace.

Divídalo en cuatro partes, no en una

Los propietarios que solo cuentan con la tercera línea son los que se quedan sin dinero. Las dos primeras son inevitables y con frecuencia se dejan fuera de las cuentas por completo, y la cuarta es la que convierte un hallazgo en una molestia y no en una parada de la obra.

La partida de imprevistos, y para qué sirve

Decida su tamaño con los ojos abiertos. Una propiedad que se ha investigado en condiciones necesita menos que una propiedad detrás de la cual nadie ha mirado, y ese es el argumento económico más fuerte a favor de investigar. Después decida, de antemano y preferiblemente por escrito para usted mismo, qué está permitido pagar con ella.

La regla que funciona: la partida de imprevistos paga lo que el edificio le impone, no lo que a usted le apetece. Una viga de madera podrida entra. Una encimera de cocina mejor, no. Un presupuesto rara vez se rompe por un solo hallazgo grande; se rompe porque la partida se fue gastando en mejoras sin que nadie lo dijera en voz alta y después llegó el hallazgo.

Decida lo caro antes de pedir precios, no después

• Si se sustituyen la instalación eléctrica y la fontanería.
• Si cambia la distribución, y si ese cambio llega a la estructura.
• Si se mejora la envolvente, algo que no se ve y que lo cambia todo.
• Si hay una ampliación, que depende de lo que permita la parcela.
• A qué nivel de acabado se lleva la propiedad, y para quién.

Esas cinco deciden la mayor parte del total. Todo lo que viene después es elegir entre opciones que se diferencian mucho menos de lo que se espera, y por eso las decisiones agradables parecen tener más peso del que tienen.

Las cuatro formas en que un presupuesto se rompe de verdad

El alcance se cerró después de vaciar la vivienda

Los cambios hechos con la obra ya empezada deshacen trabajo que ya está pagado, y mueven la fecha además de la cifra. Es el fallo más caro y se puede evitar por completo.

Se compararon presupuestos que no eran comparables

El presupuesto más barato es con frecuencia el que más ha excluido, y la diferencia reaparece en forma de modificaciones. Comparar lo que incluye cada uno antes de comparar totales elimina este fallo por completo.

Lo que no se ve no se presupuestó

Las instalaciones, la estructura, la impermeabilización y el aislamiento no lucen, son caros y resulta fácil dejarlos para después, y dejarlos para después significa pagar dos veces los acabados que van encima. En una propiedad rústica el equivalente son el agua, la luz, el saneamiento y el acceso.

Las decisiones llegaron tarde

Un gremio parado cuesta lo mismo que un gremio trabajando, y en una obra larga eso se va acumulando sin ruido. Es el fallo más barato de corregir y no exige nada más que decidir antes.

Un orden sensato

Investigar, redactar el alcance de la obra, pedir varios precios sobre ese mismo documento, fijar la partida de imprevistos y entonces empezar. La guía de precios recoge los rangos y lo que hay dentro de ellos, y qué mueve el coste de reformar una villa trata las variables con más profundidad.