Comprar una vivienda para reformar en Mallorca
Puntos clave
- La cifra de la reforma se puede conocer antes de firmar, y la mayoría de los compradores la conoce después.
- Un informe técnico describe el estado. Una constructora describe el coste. Son dos documentos distintos.
- Las empresas visitan una vivienda que usted todavía no ha comprado, y pedirlo es lo normal.
- La cifra solo sirve mientras todavía puede negociar, dividir en fases o retirarse.
El precio de venta y lo que la vivienda le acaba costando son dos cifras distintas, y la diferencia entre ambas son los trabajos. En una vivienda antigua esa diferencia puede superar cualquier cosa que se discuta en la negociación, y es justo la cifra que la mayoría de los compradores no tiene en el momento en que de verdad la necesita.
Ponga precio a los trabajos antes de firmar
Este es el artículo entero en una línea. Una empresa de reformas que trabaja en la isla puede recorrer una vivienda que usted todavía no ha comprado, y la mayoría lo hace. Lo que vuelve es un alcance de la obra y una horquilla frente a él, que es precisamente lo que un informe técnico no da.
Antes de firmar, esa cifra es algo sobre lo que puede actuar. Puede negociar con ella, dividir el proyecto en fases a su alrededor o decidir que la vivienda no es para usted. Después de firmar es sencillamente lo que ya debe, y la vivienda ha dejado de ser una decisión para convertirse en un compromiso.
El informe técnico y la constructora responden a preguntas distintas
| Lo que quiere saber | Quién lo responde | Qué obtiene |
|---|---|---|
| ¿Está sano el edificio? | Un arquitecto técnico o un equipo técnico | Estado, patologías y qué requiere atención |
| ¿Cuánto costarán los trabajos? | Una constructora | Un alcance de la obra y una horquilla de precio frente a él |
| ¿Es posible la distribución que quiere? | Los dos, en ese orden | Qué es estructural y después qué cuesta cambiarlo |
| ¿Qué se puede construir en la parcela? | Un equipo técnico | La respuesta que decide si existe un plan siquiera |
Los compradores que encargan uno y no el otro suelen acabar conociendo el estado y no el coste, que es la mitad menos útil. Los dos juntos siguen siendo una fracción pequeña de lo que costaría el error que evitan.
Qué conviene averiguar antes de firmar
- Cómo es la instalación eléctrica y si puede quedarse.
- La fontanería y el saneamiento, y adónde van realmente las aguas residuales.
- La humedad, y si tiene un origen activo o solo un historial.
- Qué paredes interiores son muros de carga, si la distribución va a cambiar.
- La cubierta, las vigas y cualquier elemento de madera en un edificio antiguo.
- Si la parcela admite una ampliación, en caso de que forme parte del plan.
- Cómo llegarán a la vivienda la maquinaria, la entrega de material y la retirada de escombros.
- En un piso, qué permite la comunidad de propietarios y cuánto tarda en autorizarlo.
- En suelo rústico, el agua, la electricidad, el tratamiento de aguas residuales y el camino de acceso.
El orden que funciona
Visite la vivienda una segunda vez con alguien que se dedique a reformar. Consiga un alcance de la obra por escrito, no un precio. Envíe ese mismo alcance a varias empresas. Meta la cifra resultante en la decisión de compra. Empiece los trabajos después de firmar y ni un día antes, por muy accesible que se muestre el vendedor con las visitas.
La página dirigida a este perfil es la de compradores de vivienda, y si es probable que haya que dejar la vivienda en su estructura, la rehabilitación integral explica qué contiene ese alcance.
¿De verdad una empresa presupuesta una vivienda que no es mía?
Sí, y ocurre continuamente en la isla. Es una valoración y no una contratación, así que nadie se compromete a nada por ninguna de las dos partes, y las empresas prefieren con mucho presupuestar antes de una compra que tener que arreglar una mala compra después.
¿Debo decirle al vendedor que estoy poniendo precio a los trabajos?
Normalmente no le quedará más remedio, porque alguien tiene que dejar entrar a la empresa. Las agencias lo organizan a diario y no es una petición extraña. Además, es algo razonable de poner sobre la mesa en una negociación en lugar de ocultarlo.
¿Hasta qué punto será firme la cifra?
Lo bastante firme para decidir y no lo bastante para firmar. Espere una horquilla, espere que se estreche cuando los muros estén abiertos y espere que una buena empresa diga con claridad qué partes de su cifra son suposiciones.
¿Merece la pena comprar una vivienda que lo necesita todo?
A menudo sí, y depende de lo que cueste ponerla en condiciones frente a lo que cuesta una equivalente ya terminada. Eso es aritmética y no intuición, y necesita dentro la cifra de la reforma, que es todo el argumento para conseguirla pronto.
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